异地调查报告（一）：
为解决长期困扰我们的工作问题，更准确地把握政策，澄清思路，更好地服务大局，经邹主任同意，8月4日至8月6日，由XX副主任带领、XX等5名财务人员参加的团队前往XX、XX经济技术开发区，主要学习他们在公司的运营、土地运营、财务管理和融资方面的先进经验。经过三天的紧张旅行，我们开阔了视野，增加了知识，充分感受到了国家开发区作为一个大家庭的深厚友谊。同时，我们也看到了开发区的美好前景，增强了实现目标的信心，达到了预期目的，完成了此行的主要任务。具体情况总结如下：
一、两个开发区讨论的主要数据：
（一）公司运营：
两个开发区总部经历了与“两个品牌、一个团队”管委会合作的阶段。区别在于一个在打开之前关闭，另一个在关闭之前打开。
2005年以前，XX开发区总经理由副主任担任，相对独立。2005年，由于管委会主要领导班子的变更，纳入财政局联办，实行“大财政、大预算、大融资”的管理模式。实行决策权（管委会）、概算权（总行）、建设权（建设局）三权分立。总部定位为投资和融资平台。
经过26年的发展，XX开发区总部拥有复杂的组成部分。在财务管理和控制方面，他在初期加入管理委员会，担任执行副董事和总经理。目前相对独立，但总行财务部仍需承担财政局部分分工。总部的定位是：城市运营商。第一个负责土地开发，包括土地征用和拆迁。然而，为了避免相关业务，拆迁和安置采用了两种管理方式。二是承接基础设施建设。三是建设廉租商品房。
II。早期市场行为。一方面，我做过房地产开发项目，主要是为了盈利。另一方面，一个外贸集团的成立目前已跻身中国前50名，第三个是政府投资机构。一方面是投资管理。其中一个亮点是投资银行业，该行业拥有江苏银行和交通银行的股份。二是适应引进外资的需要。具体来说，它已经在江苏王子、风险投资基金（担保公司）和高科技领域开展了业务。
对比两个开发区总部的发展历史，我们可以很容易地得出结论：投资公司的运营模式并不是一成不变的，应该随时改变；方便管理，有利于大局，有利于成长”；这是最后一句话。独立不是独立，而是领导者之间的分工，不是决定公司发展的关键因素。
因此，以前困扰我们的“新城公司缺乏自主性，经营不善”的问题，实际上是我们从公司的角度缺乏整体观念所致。
（二）土地经营
从介绍来看，两地相对解放，善于规避政策，勇于创新，敢于聚焦自身。都力求利用最少的土地资源，发展更大的经济效益。用他们的话来说，“是的；没有大而好的项目，土地就不会轻易获得。当然，两地的发展也受到土地指标瓶颈的制约。XX开发区抓住机会，以9800元亩的价格在其他地区购买了1万亩土地，主要用作安置房的土地储备，因为未来拆迁户将不可避免地要求安置房由小产权转为大产权，造成不稳定因素。
此外，对于已入驻的产能相对较低、土地产出率较低或不符合产业总体规划布局要求的企业，XX采取了合同到期后不续签合同的做法，收回土地并重新布局。事实上，这也是我们吸引投资的一个机会。对于发达地区脱产调整的企业，我们仍应有必要的发展空间，可以与其他招商项目进行综合研究。
除了土地的初步开发外，这两个地区还进行了房地产开发。XX开发区的一个成功途径是与XX中学（江*母校）相结合。开发区在境内提供土地，XX中学投资建设XX中学分校，推动周边房地产项目更快增值，更好运营，实现社会效益和经济效益双赢。XX开发区成立之初（1984年12月），受到政策的影响。在初期，它是由国务院的投资推动的。用他们的话说，这是“钱一开始就不能花”。因此，在土地整理方面，仅在“七通一平”之后才列入。在这方面，我们目前没有这方面的财政资源。我们将仅作为一个场景简报来提及它。
（三）财务管理与投融资
第一，财务管理。
由于必须满足总行运营模式的要求，具体业务处理方式很多，因此不会在总行开展。
然而，有一个共同的问题，即由于开发区快速发展的特殊性，政府与企业业务的交叉不可避免。在会计处理方面，即使是最新会计准则中的会计科目也不能满足新的业务要求。与我们一样，两地都采用了“自制”会计科目的做法。例如，在处理房地产开发子公司的成本核算时，XX总行设置了“开发成本”科目。因为业务关系太多，很难区分。一些会计科目甚至被提高到6级和7级。在最终审计中，考虑到业务的真实性和合理性，审计人员只能微笑和批准。
我认为，在不久的将来，随着相关法律法规的进一步完善，国家必须颁布一项与其他会计准则不同的、特别适用于开发区的会计准则。它相当于介于企业会计和企业会计之间的一个会计类别。
第二，投资和融资。
就投资而言，开发区的投入产出周期较长。在投入产出比方面，它不能也不应该与企业相比，因为还存在社会效益和社会责任问题。特别是在开发区资本运营普遍且极为困难的情况下，这一周期更长，投入产出比更像是水桶中的一滴水。因此，在资金远远不能满足投资需求的情况下，两地开发区在前期采取了一些非常措施。例如，对于标准工厂，XX采取了“断腕”的做法，将其交给企业几年，然后以成本价出售给企业。
开发区似乎赔钱了，但事实上，从另一个角度看，出售的工厂仍在开发区，收回的资金可以继续投资。这完全是特殊时期的特殊举措。这是一种基于情况的灵活方法。它不能也不应该按照正常时期的标准进行计量和处理。
在融资方面，两地都采取了积极的做法，发展和整合子公司，独立建设融资平台，增加银行信贷额度。为了扩大企业的业务收入和现金流量，满足银行较大信贷额度的要求，各子公司之间自然会进行灵活的交易。由于资金需求和缺口较大，XX开发区投入了更多人力。10名财务人员出动了部队，并在多个地点蓬勃发展。特别值得学习的是他们与股份制银行的成功合作。由于体制原因，灵活性和机会相对较大。
II。一般经验和一些建议
（I）一般经验